Guide du pret immobilier : informations pratiques sur le credit immo - Creditland.fr

Accordé par les banques et les organismes financiers aux particuliers et aux professionnels, le credit immobilier permet de financer l'achat d'un bien immobilier affecté comme résidence principale, résidence secondaire ou comme investissement financier ou locatif. 

L'octroi d'un pret immobilier est le plus souvent conditionné à l'existence d'un compromis de vente. Le bien immobilier acheté est ensuite généralement apporté en garantie hypothécaire.

Lorsque vous êtes déjà propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez décider de revendre ce bien pour en acheter un second. Le problème est que la revente et le second achat ne coïncident pas forcément. Il devient alors difficile de financer un nouveau bien.

Heureusement, il existe le prêt relais qui fait le lien entre vos deux credits immobiliers. Cela évite ainsi de perdre une belle opportunité immobilière aux acheteurs. Deux solutions au prêt relais.

Solution numéro 1 : le prêt relais « sec »

Idéal pour un second achat moins cher que la revente que vous vous apprêtez à faire. 

Le ce type de credit relais permet donc de financer la période (souvent de 6 à 24 mois) entre la revente et le nouvel achat immobilier.

Attention toutefois aux taux plus élevés que pour un pret immobilier traditionnel. Sachez également que les banques sont de plus en plus réticentes à proposer un prêt relais sec, estimant que cela leur coûte trop cher.

Solution numéro 2 : le prêt relais « jumelé »

Au contraire du premier, ce type de relais (également nommé achat /revente) est conseillé dans le cas d’un second projet immobilier plus cher que le bien à revendre.

Il s’agit en fait de la fusion de deux prêts : le prêt relais et le credit immobilier. A l’issue du remboursement du relais, le crédit traditionnel enchaîne directement.

Le conseil de Creditland : si vous n’avez pas encore trouvez le financement idéal pour votre bien immobilier, optez pour un comparateur credit !

Le TEG (Taux effectif global)

Le taux effectif global (TEG) est le meilleur instrument pour comparer les taux des différents prêteurs puisqu'il prend en compte le même ensemble de frais que vous devez payer : les intérêts, les frais de dossier et les cotisations obligatoires d'assurance. Il englobe donc toutes les commissions, rémunérations et assurances obligatoires que l'emprunteur exigera de vous.

Le taux nominal

Le taux nominal est utilisé pour calculer les intérêts de votre credit immobilier acquittés à chaque mensualité. Les établissements de crédit ont tendance à le mettre en avant parce qu'il est inférieur au taux effectif global. Il ne tient pas compte des frais de dossier ni du coût de souscription à une ou plusieurs assurances obligatoires. Il vaut donc mieux utiliser le TEG comme instrument de comparaison.

La durée

La durée de votre pret immobilier vous permet de savoir pendant combien de temps vous allez devoir le rembourser.

Les mensualités

Les mensualités vous indiquent combien vous allez devoir rembourser chaque mois. Pour éviter de vous trouver en situation de surendettement, la somme des mensualités de vos différents crédits ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus.

L'assurance

L'assurance vous permet de savoir dans quel cas vous êtes couvert. N'oubliez pas de comparer également les garanties et les franchises qui peuvent beaucoup varier d'une assurance à l'autre. Certaines assurances sont obligatoires et d'autres non. Si vous désirez souscrire une assurance facultative, sachez que vous pouvez prendre celle proposée par l'organisme de crédit mais aussi en souscrire une auprès d'une compagnie d'assurances.

Le coût total du crédit

Le coût total du crédit dépend de quatre facteurs principaux : le montant emprunté, la durée de remboursement, le taux effectif global et l'assurance.

Pourquoi propose-t-on des tarifs différents pour un crédit ? Pourquoi ne me propose-t-on pas le même tarif pour mon crédit que celui qu'on propose à mon voisin ?

En fonction de votre profil (vos revenus, votre situation professionnelle, votre situation matrimoniale, votre capacité d'épargne, votre âge), l'organisme de crédit calcule le risque qu'il prend en vous prêtant de l'argent. Plus le risque est estimé important et plus votre crédit vous coûtera cher.

Les organismes de crédit utilisent chacun un mode de calcul différent pour évaluer vos chances d'être un bon payeur. Or, c'est du résultat de cette évaluation que dépend le tarif qui vous est proposé par l'organisme de crédit.

Pour financer votre projet, vous pouvez bénéficier selon votre situation personnelle de différentes formes de credit immobilier dont voici un récapitulatif non exhaustif.

• Les prêts bancaires

Distribués par l’ensemble des établissements de crédit, ils sont libres, c’est-à-dire que les banques décident librement d’en fixer les taux et le montant des frais. Un prêt bancaire se compose de plusieurs données : 

- le capital ou somme empruntée ;

- le taux d’intérêt fixé librement par les banques, fixe ou révisable, variant selon le risque du projet ;

- la durée et le niveau des mensualités, le montant des intérêts augmentant avec la durée.

• Le prêt conventionné

Versé par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), le prêt conventionné permet de financer jusqu’à 90 % du montant de l’opération immobilière sans condition de ressources en garantissant le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL). Selon la région d’acquisition, les charges de remboursement mensuelles peuvent passer de 76,22 euros à 167,69 euros.

Pour bénéficier du prêt conventionné, certaines conditions doivent être satisfaites par le logement en cause :

- le prêt doit permettre de financer l’achat d'un logement destiné à la location, l’acquisition d'un logement neuf ou ancien (sans obligation de travaux) ou des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie seuls s’il s’agit de votre résidence principale, c’est-à-dire que vous y vivez au moins huit mois par an.

- le logement doit respecter certaines normes de surface et de prix au mètre carré qui varient selon le type de logement et la nature de l’opération (acquisition, construction, travaux,…).

D’autres conditions touchent au financement :

- aucune condition de ressources n’est exigée

- l’apport personnel doit représenter au moins 10 % du montant de l’acquisition.

Pour une acquisition ou une construction, la durée du prêt conventionné peut varier de 10 à 25 ans. En cas de travaux, cette période s’échelonne entre 5 et 15 ans.

Fixe ou révisable, le taux du prêt conventionné peut varier selon les établissements bancaires même s’il est plafonné.

Le prêt conventionné peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement, un prêt d’épargne logement, un prêt fonctionnaire, un prêt relais ainsi que certains prêts sociaux dès lors que le taux d’intérêt ne dépasse pas 5 %.

• Le prêt d’accession sociale

Variante du prêt conventionné, le prêt d’accession sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources. Destiné aux personnes dont les ressources sont inférieures à un certain plafond fixé par décret, il offre un taux plus faible (0.6 point en moins), un plafonnement des frais de dossier et une couverture gratuite en cas de chômage. Il ouvre aussi droit à l’allocation personnalisée au logement (APL) et se traduit par une réduction des frais de notaire.

Pour bénéficier du PAS, certaines conditions doivent être satisfaites par le logement en cause :

- le prêt doit permettre de financer l’acquisition d'un logement neuf ou ancien (sans obligation de travaux) ou des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie seuls s’il s’agit de votre résidence principale, c’est-à-dire que vous y vivez au moins huit mois par an.

- le logement doit respecter certaines normes de surface et de prix au mètre carré qui varient selon le type de logement et la nature de l’opération (acquisition, construction, travaux,…).

D’autres conditions touchent à vos ressources :

- vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par décret

- l’apport personnel doit représenter au moins 10 % du montant de l’acquisition.

Pour une acquisition ou une construction, la durée du PAS peut varier de 10 à 25 ans. En cas de travaux, cette période s’échelonne entre 5 et 15 ans.

Fixe ou révisable, le taux du PAS peut varier selon les établissements bancaires même s’il est plafonné.

Le PAS peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement, un prêt d’épargne logement, un prêt fonctionnaire, un prêt relais ainsi que certains prêts sociaux dès lors que le taux d’intérêt ne dépasse pas 5 %.

• Le prêt relais

La finalité du prêt relais consiste à financer l'apport que constitue la vente d'un premier bien, en attendant que celle-ci se réalise. Un outil bien utile pour assurer le lien entre les opérations de vente et d’achat.

Avec un taux d’intérêt qui varie d’un établissement bancaire à l’autre, le montant du prêt relais oscille entre 60 et 80 % du montant du bien mis en vente pour une durée d’une à deux années.

En pratique, on distingue deux types de prêts relais :

- le prêt relais sec concerne les transactions où le prix d’achat du nouveau logement est inférieur au prix de vente de l’ancien bien ;

- le prêt relais jumelé avec un autre prêt prend en compte les transactions où le prix d’achat est supérieur au prix de vente.

En pratique, l’emprunteur dispose d’un délai compris entre une et deux années pour procéder à la vente de son bien. Une fois la vente effectuée, la somme dégagée permettra de rembourser par anticipation une partie du prêt contracté pour le nouveau bien acheté, et ce, sans pénalité.

• Le prêt Paris Logement 0 %

S’adressant aux Parisiens qui comptent acheter dans la capitale intra-muros, le prêt Paris Logement 0 % vient compléter le prêt principal avec un avantage de poids : l’absence totale d’intérêts.

Le prêt 0 % de la mairie de Paris est accordé pour le financement d’un logement ancien ou neuf, avec ou sans travaux. Ce logement doit impérativement se situer dans Paris intra-muros et l’acquisition s’effectuer au titre de la résidence principale.

Pour bénéficier de cette aide, l’emprunteur et/ou le co-emprunteur doivent justifier d’un an de résidence à Paris à moins d’être l’acquéreur d’un logement adapté à l’habitation d’une personne handicapée, un agent de la Ville de Paris, un policier de la Préfecture de Police de Paris, un sapeur-pompier de Paris ou de faire partie du personnel soignant de l’Assistance publique des Hôpitaux de Paris.

Dans tous les cas, l’obtention du prêt à 0 % est soumise à un plafond de ressources qu’il convient de ne pas dépasser sur la base du revenu fiscal de référence de l’année précédant l’achat :

- 36 300 euros pour une personne seule, sans personne à charge

- 59 400 euros pour toutes les autres situations

Le remboursement du prêt à taux zéro de la mairie de Paris est effectué sur 15 ans sans aucun intérêt. Il est transférable sur une nouvelle opération dès lors que le nouvel achat porte sur la résidence principale.

Il s’agit d’un pret immobilier règlementé, aidé par l’Etat pour faciliter l’acquisition qui se rembourse avec 0 % d’intérêt sur une durée calculée suivant le niveau de revenu de l'emprunteur et qui est contracté sans frais de dossier. 

Le credit immobilier à taux zéro peut être mis à profit pour constituer ou augmenter un apport personnel. Cependant, il est nécessaire de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années.

De plus, l’acquisition de la résidence principale doit concerner l'achat ou la construction d'un logement neuf, l'acquisition-amélioration d'un logement existant – le montant des travaux doit alors être au moins égal à 54 % du coût d'acquisition – ou l'acquisition et l'aménagement, à l'usage de logement, de locaux jusqu'à présent non destinés à l'habitation.

À noter aussi l’existence du prêt à taux zéro renforcé ou PTZ+. Réservé aux personnes qui souhaitent faire l’acquisition de leur résidence principale, il sert le plus souvent de complément à d’autres prêts puisqu’il ne peut financer plus de la moitié de l’achat du logement.

Accordé jusqu’au 31 décembre 2014, le PTZ+ peut permettre de financer la construction d’un logement, l'achat d'un logement neuf, l'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction, la transformation d'un local professionnel dont l'emprunteur est déjà propriétaire en local d'habitation ou l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.

Le PTZ+ est accordé sans conditions de ressources. Toutefois, il est tenu compte du montant total des ressources de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement pour déterminer les conditions de remboursement du prêt. Lors de la demande de prêt, l'emprunteur doit ainsi produire l'avis d'imposition de l'ensemble de ces personnes.